ভারতে জমি বা সম্পত্তি ক্রয় এখন শুধুমাত্র ব্যক্তিগত বিনিয়োগ নয় — এটি সরকারের কর-নিয়ন্ত্রণ ব্যবস্থার একটি গুরুত্বপূর্ণ অংশ। বিশেষ করে ₹30 লক্ষ বা তার বেশি মূল্যের সম্পত্তি ক্রয় করলে সেই তথ্য সরাসরি আয়কর দপ্তরে রিপোর্ট করতে হয়, আয়কর আইন Section 285BA অনুযায়ী। এই ধারা দেশের অর্থনৈতিক স্বচ্ছতা বজায় রাখতে এবং কালো টাকা ও অবৈধ লেনদেন রোধে গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা পালন করে।
ধারা 285BA কী এবং কেন এটি গুরুত্বপূর্ণ
Income Tax Act, 1961-এর Section 285BA অনুসারে নির্দিষ্ট কিছু আর্থিক লেনদেনের তথ্য সরকারকে জানাতে হয়। এর উদ্দেশ্য হলো উচ্চমূল্যের আর্থিক কার্যকলাপের উপর নজর রাখা এবং কর ফাঁকি প্রতিরোধ করা।
Statement of Financial Transactions (SFT) কীভাবে কাজ করে
SFT হলো এমন একটি রিপোর্টিং ব্যবস্থা যেখানে নির্দিষ্ট অঙ্কের বেশি লেনদেন স্বয়ংক্রিয়ভাবে সরকারকে জানানো হয়। প্রতিটি Registrar/Sub-Registrar অফিস তাদের এলাকার জমি রেজিস্ট্রেশনের তথ্য Form 61A-এর মাধ্যমে আয়কর দপ্তরে জমা দেয়।
৩০ লক্ষ টাকার বেশি জমি ক্রয়ের রিপোর্টিংয়ের আইনি ভিত্তি
যখন কোনও ব্যক্তি বা সংস্থা ₹30 লক্ষ বা তার বেশি মূল্যের জমি বা ফ্ল্যাট ক্রয় করে, সেই তথ্য Registrar অফিস সরাসরি আয়কর দপ্তরে পাঠায়। এটি একটি বাধ্যতামূলক প্রক্রিয়া — অর্থাৎ ইচ্ছেমতো এড়িয়ে যাওয়া যায় না।
- কালো টাকার প্রবাহ রোধ করা
- আয়কর ঘোষণার সঙ্গে ক্রয়মূল্যের সামঞ্জস্য যাচাই
- আর্থিক লেনদেনে স্বচ্ছতা নিশ্চিত করা
কোন সংস্থা বা ব্যক্তি রিপোর্ট জমা দেয়
রিপোর্ট জমা দেওয়ার দায়িত্ব মূলত নিম্নলিখিত সংস্থাগুলির উপর পড়ে:
- Registrar/Sub-Registrar অফিস (জমি বা সম্পত্তি রেজিস্ট্রেশনের সময়)
- ব্যাংক বা আর্থিক প্রতিষ্ঠান, যদি তারা অর্থায়ন করে
- NBFC (Non-Banking Finance Companies)
Form 61A ফরম কী এবং এর ভূমিকা
Form 61A হলো SFT রিপোর্টের মূল ফরম, যা নির্দিষ্ট Transaction Code-এর অধীনে পূরণ করা হয়।
SFT-012 কোডটি ব্যবহার হয় সম্পত্তি ক্রয়-বিক্রয়ের রিপোর্টিংয়ের জন্য। এতে থাকে:
- ক্রেতা ও বিক্রেতার PAN ও ঠিকানা
- সম্পত্তির বিবরণ
- লেনদেনের মূল্য ও তারিখ
- পেমেন্ট মোড (চেক, NEFT, RTGS ইত্যাদি)
রিপোর্ট জমা দেওয়ার সময়সীমা ও পদ্ধতি
প্রতিটি অর্থবছরের শেষের পরবর্তী ৩১ মে তারিখের মধ্যে রিপোর্ট জমা দিতে হয়। প্রক্রিয়াটি সম্পূর্ণ অনলাইন এবং এটি Reporting Portal মারফত সম্পন্ন হয়।
রিপোর্ট না দিলে কী শাস্তি হতে পারে
রিপোর্ট জমা না দিলে বা ভুল তথ্য দিলে আয়কর আইন অনুযায়ী কঠোর শাস্তি হতে পারে।
- Section 271FA অনুযায়ী: নির্ধারিত সময়ের মধ্যে রিপোর্ট না দিলে ₹500 প্রতিদিন জরিমানা; নোটিশের পরও রিপোর্ট না দিলে ₹1,000 প্রতিদিন।
- Section 271FAA অনুযায়ী: ভুল বা অসম্পূর্ণ তথ্য দিলে অতিরিক্ত জরিমানা।
জমি ক্রেতার উপর এর প্রভাব
যদিও রিপোর্ট Registrar অফিস দেয়, কিন্তু এর প্রভাব সরাসরি জমি ক্রেতার উপর পড়ে। আয়কর দপ্তর ক্রেতার PAN নম্বরের সঙ্গে লেনদেন লিঙ্ক করে। যদি তার আয় অনুযায়ী ক্রয়ের সামর্থ্য না দেখা যায়, তাহলে High Value Transaction Notice পাঠানো হয় বা অডিট হতে পারে।
জমি বিক্রেতার উপর প্রভাব
বিক্রেতার ক্ষেত্রেও লেনদেন রিপোর্ট হয়; ₹30 লক্ষের বেশি বিক্রয়ের তথ্য Registrar অফিস আয়কর দপ্তরে পাঠায়, যার ফলে Capital Gain Tax সম্পর্কিত বিষয়গুলি শনাক্ত হয়।
PAN ও আধার সংযুক্তির গুরুত্ব
PAN ও আধার লিঙ্ক করা বাধ্যতামূলক। PAN ছাড়া সম্পত্তি রেজিস্ট্রেশন প্রক্রিয়া ব্যাহত হতে পারে।
কোন ধরণের সম্পত্তি রিপোর্টিংয়ের আওতায় আসে
- Residential Property (বাসগৃহ)
- Commercial Property (বাণিজ্যিক সম্পত্তি)
- Urban Agricultural Land (শহরাঞ্চলের কৃষিজমি)
- Plot বা Land Parcel
উচ্চমূল্যের অন্যান্য লেনদেন যা আয়কর দপ্তরে রিপোর্ট হয়
- ব্যাংক জমা ₹10 লক্ষ বা তার বেশি
- ক্রেডিট কার্ড বিল ₹1 লক্ষ (নগদে) বা ₹10 লক্ষ (ব্যাংকে)
- মিউচুয়াল ফান্ড/শেয়ার বিনিয়োগ ₹10 লক্ষের বেশি
- Fixed Deposit ₹10 লক্ষের বেশি
Section 285BA এবং Benami Property আইন – সম্পর্ক ও প্রয়োগ
Benami Transactions (Prohibition) Act-এর প্রয়োগে Section 285BA-র রিপোর্টিং সহায়ক ভূমিকা রাখে। ভুয়া মালিকানা শনাক্ত করতে সহায়তা করে।
আয়কর দপ্তরের AI-ভিত্তিক নজরদারি ব্যবস্থার ব্যাখ্যা
আয়কর দপ্তর আজকাল Data Analytics ও AI ব্যবহার করে SFT তথ্য বিশ্লেষণ করে, AIS-এর সঙ্গে মিলিয়ে দেখে অস্বাভাবিক লেনদেন। সন্দেহজনক হলে নোটিশ পাঠানো হয়।
Section 269ST এবং নগদ লেনদেনের সীমাবদ্ধতা
₹2 লক্ষের বেশি নগদ লেনদেন নিষিদ্ধ। যদি কেউ এই নিয়ম ভাঙ্গে, তাহলে জরিমানার মুখোমুখি হতে হবে।
বাস্তব উদাহরণ: আয়কর তদন্ত কীভাবে হয়
যদি কোন ব্যক্তি বছরে ₹12 লক্ষ আয় ঘোষণা করে এবং একই বছরে ₹40 লক্ষ টাকার জমি ক্রয় করে, তবে AIS-এ অমিল ধরা পড়বে ও Section 133(6) অনুযায়ী নোটিশ জারি হতে পারে।
করদাতাদের জন্য গুরুত্বপূর্ণ পরামর্শ
- PAN ও আধার আপডেট রাখুন।
- সব লেনদেন ব্যাংক মারফত করুন।
- রেজিস্ট্রেশনে প্রকৃত মূল্য লিখুন।
- ITR-এ সম্পত্তি তথ্য দেখান।
- নিয়মিত Form 26AS ও AIS দেখুন।
উপসংহার
Section 285BA (SFT) ভারতের আর্থিক স্বচ্ছতার একটি গুরুত্বপূর্ণ হাতিয়ার। ৩০ লক্ষ টাকার বেশি জমি ক্রয়ের প্রতিটি তথ্য সরকারের নজরে আসে এবং এটি করফাঁকি প্রতিরোধে কার্যকর। সুতরাং নিয়ম মেনে ওয়ালুকথা-মুক্তভাবে লেনদেন করুন।
প্রশ্নোত্তর (FAQs)
- Section 285BA কী? — আয়কর আইনের ধারা যা নির্দিষ্ট লেনদেন রিপোর্টিং বাধ্যতামূলক করে।
- Reports কে জমা দেয়? — Sub-Registrar অফিস।
- ৩০ লক্ষের কম কি রিপোর্ট করা হয়? — না, শুধুমাত্র ₹30 লক্ষ বা তার বেশি।
- রিপোর্ট না দিলে কী শাস্তি? — Section 271FA অনুযায়ী জরিমানা প্রযোজ্য।
- নগদে জমি কেনা কি বৈধ? — না; ₹2 লক্ষের বেশি নগদ লেনদেন নিষিদ্ধ।
